10-Jahres-Frist: Was zählt wirklich – und was viele falsch verstehen

Die 10-Jahres-Frist ist ein zentrales Thema beim Immobilienverkauf und gleichzeitig eine der häufigsten Fehlerquellen. Viele Eigentümer verlassen sich auf Halbwissen oder vereinfachte Faustregeln. Das kann teuer werden, denn oft entscheiden wenige Details über Steuerfreiheit oder Steuerpflicht.

1. Der Kern der 10-Jahres-Frist

Rechtliche Grundlage ist § 23 Einkommensteuergesetz. Maßgeblich ist ausschließlich der Zeitraum zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf der Immobilie.

Nicht entscheidend sind:

• der Grundbucheintrag,

• der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung,

• der Besitz- oder Nutzungsübergang.

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, die Frist beginne erst mit dem Einzug oder dem Start der Vermietung. Steuerlich zählt allein der Abschluss des Kaufvertrags.

2. Der Denkfehler „Im elften Jahr ist alles steuerfrei“

Die zehn Jahre müssen vollständig überschritten sein. Ein Verkauf exakt zehn Jahre nach dem Kaufdatum reicht nicht aus.

Beispiel:

• Kaufvertrag am 15.06.2015

• Steuerfreier Verkauf frühestens ab dem 16.06.2025

Schon ein einzelner Tag kann darüber entscheiden, ob der Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt oder versteuert werden muss.

3. Eigennutzung: Steuerfrei – aber nur unter klaren Bedingungen

Eigennutzung kann die 10-Jahres-Frist ersetzen, jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Steuerfreiheit liegt vor, wenn die Immobilie:

• entweder durchgehend selbst genutzt wurde,

• oder im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt war.

Wichtig ist, dass es sich um Kalenderjahre handelt und nicht um exakt 36 Monate. Kurzfristige Eigennutzung oder ein schneller Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung führt häufig zu Fehlannahmen und birgt ein hohes steuerliches Risiko.

4. Vermietung: Die 10-Jahres-Frist gilt ohne Ausnahme

Bei vermieteten Immobilien ist die Regel eindeutig. Erfolgt der Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Frist, ist der Gewinn steuerpflichtig. Erst nach vollständigem Ablauf der Frist kann die Immobilie steuerfrei veräußert werden.

Häufige Fehlannahmen sind:

• die Frist beginne nach Ende der Vermietung neu,

• die Eigennutzung im letzten Jahr „heile“ die vorherige Vermietung,

• die Frist werde durch Leerstand unterbrochen.

Keine dieser Annahmen trifft zu. Die Frist läuft durchgehend vom Kauf- bis zum Verkaufsvertrag.

5. Sonderfälle, die oft falsch eingeschätzt werden

Besonders beratungsintensiv sind Konstellationen außerhalb des klassischen Kaufs und Verkaufs. Dazu zählen unter anderem:

• Erbschaften und Schenkungen, bei denen die Haltedauer des ursprünglichen Eigentümers übernommen wird,

• Teilvermietungen, etwa bei Einliegerwohnungen oder gemischt genutzten Immobilien,

• Neubauten, bei denen die Frist bereits mit dem Grundstückskauf beginnt und nicht erst mit der Fertigstellung.

Gerade hier entstehen in der Praxis viele kostspielige Fehleinschätzungen.

6. Fazit: Klare Regel, viele Fallstricke

Die 10-Jahres-Frist ist einfach formuliert, aber komplex in der Anwendung. Nutzung, Zeitpunkte und Sonderfälle entscheiden darüber, ob ein Verkauf steuerfrei bleibt oder nicht. Besonders bei zeitlich knappen Verkäufen oder wechselnder Nutzung ist eine frühzeitige steuerliche Prüfung unerlässlich. Für Verkäufer wie für Käufer kann sie über erhebliche finanzielle Unterschiede entscheiden.

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