Nießbrauch & Wohnrecht – steuerliche Wirkung und typische Missverständnisse

Der Nießbrauch erlaubt es dem Übertragenden, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu erhalten, obwohl das Eigentum bereits auf Kinder, Enkel oder Dritte übertragen wurde.

Steuerliche Wirkung:

• Bei Schenkungen oder Erbschaften mindert der Nießbrauch den Wert der Immobilie, der der Schenkung- oder Erbschaftsteuer unterliegt.

• Die Höhe der Reduzierung hängt vom Alter des Nießbrauchberechtigten und dem Kapitalisierungsfaktor ab.

• Mieteinnahmen während des Nießbrauchs bleiben beim Nießbraucher steuerpflichtig.

Typische Missverständnisse:

• Nießbrauch bedeutet nicht, dass das Finanzamt die Immobilie automatisch steuerfrei behandelt. Der steuerpflichtige Wert wird lediglich reduziert.

• Viele überschätzen die steuerliche Wirkung, weil sie den Kapitalwert falsch berechnen.

2. Wohnrecht: Nutzung ohne Mieteinnahmen

Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten, die Immobilie selbst zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Es ist meist nicht übertragbar und nicht veräußerbar.

Steuerliche Wirkung:

• Wie beim Nießbrauch reduziert das Wohnrecht den Wert der Immobilie für Erbschaft- und Schenkungsteuer.

• Anders als beim Nießbrauch fallen keine laufenden Einkünfte an, da keine Mieteinnahmen erzielt werden.

• Wohnrechte müssen ebenfalls dokumentiert werden, um steuerlich anerkannt zu werden.

Typische Missverständnisse:

• Viele Eigentümer glauben, dass Wohnrecht automatisch Steuerfreiheit bedeutet – tatsächlich wird nur der steuerpflichtige Wert reduziert.

• Verzicht auf das Wohnrecht oder dessen Beendigung kann nachträgliche steuerliche Folgen haben.

3. Gestaltungsmöglichkeiten

• Kombination aus Nießbrauch und Schenkung: Eltern übertragen das Eigentum an Kinder, behalten aber Nießbrauch für Mieteinnahmen oder Wohnnutzung.

• Frühzeitige Übertragung: Nutzung von Freibeträgen für wiederholte Schenkungen alle 10 Jahre.

• Dokumentation der Rechte: Nießbrauch- oder Wohnrechtsvertrag, Grundbucheintrag und Belege sichern steuerliche Anerkennung.

• Planung der Altersvorsorge: Nießbrauch kann auch die persönliche Versorgung im Alter absichern, während die Steuerlast optimiert wird.

4. Fazit: Nießbrauch und Wohnrecht gezielt einsetzen

Nießbrauch und Wohnrecht sind starke Instrumente, um Vermögensübergänge zu gestalten, Nutzung zu sichern und Steuern zu optimieren. Wichtig ist die korrekte Berechnung und Dokumentation, um Missverständnisse mit dem Finanzamt zu vermeiden. Für Berater bieten diese Instrumente einen klaren Beratungsanlass, um Mandanten langfristig bei Nachfolge, Steueroptimierung und Altersvorsorge zu begleiten.

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