Mehrere Immobilien im Nachlass: Strukturierungsansätze

Wenn im Nachlass mehrere Immobilien vorhanden sind, eröffnet sich ein erhebliches Gestaltungspotenzial, aber auch eine Vielzahl steuerlicher Herausforderungen. Ohne gezielte Planung können hohe Erbschaftsteuern, Konflikte zwischen Erben oder unnötige Verwaltungsaufwände entstehen. Wer die richtigen Strukturierungsansätze kennt, kann Steuern legal reduzieren und die Vermögensübertragung reibungslos gestalten.

1. Problemstellung bei mehreren Immobilien

Bei mehreren Immobilien müssen Steuerpflichtige und Erben entscheiden:

• Welche Objekte werden verkauft, welche behalten die Erben?

• Wie lassen sich Freibeträge und Steuerklassen optimal nutzen?

• Wer trägt künftig Bewirtschaftungskosten oder Finanzierungslasten?

Typischer Fehler: Alle Immobilien werden gleichbehandelt, ohne Berücksichtigung der steuerlichen Folgen oder der individuellen Nutzungsmöglichkeiten der Erben.

2. Steuerliche Perspektive

• Jede Immobilie wird getrennt bewertet nach Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert.

• Freibeträge können nur auf die jeweiligen Empfänger angewendet werden, nicht auf den Gesamtwert aller Immobilien.

• Bei Vermietungsobjekten oder geerbten Immobilien kann der Nießbrauch eingesetzt werden, um den steuerpflichtigen Wert zu reduzieren.

Praxisbeispiel: Kinder erhalten unterschiedliche Immobilien, um die Freibeträge mehrfach auszuschöpfen und gleichzeitig eine faire Verteilung zu gewährleisten.

3. Strukturierungsansätze

a) Verkauf und Aufteilung des Erlöses:

• Immobilien werden verkauft, Erlöse werden unter den Erben verteilt.

• Vorteil: Steuerlast kann sofort kalkuliert werden, liquide Mittel stehen zur Verfügung.

• Nachteil: Potenzieller Verlust künftiger Wertsteigerung.

b) Aufteilung nach Nutzung:

• Ein Erbe bewohnt das Familienheim, andere Erben erhalten vermietete Objekte oder Grundstücke.

• Freibeträge und Nießbrauch können kombiniert werden, um Steuerlast zu senken.

c) Nießbrauch und Wohnrecht:

• Der übertragende Eigentümer behält Einnahmen oder Wohnnutzung, während die Kinder Eigentümer werden.

• Reduziert den steuerpflichtigen Wert und sichert gleichzeitig das Einkommen oder die Nutzung des Übertragenden.

d) Staffelung von Schenkungen:

• Übertragung erfolgt in mehreren Schritten, um die 10-Jahres-Freibeträge optimal auszuschöpfen.

• Vermeidet eine hohe einmalige Steuerlast.

4. Dokumentation und rechtliche Absicherung

• Grundbucheintrag: Nießbrauch, Wohnrecht oder Teilübertragungen müssen korrekt eingetragen werden.

• Verträge: Schenkungsverträge, Erbverträge oder Testamente klar gestalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

• Bewertung: Professionelle Wertermittlung jeder Immobilie zur Vermeidung von Konflikten mit dem Finanzamt.

5. Fazit

Mehrere Immobilien im Nachlass erfordern strategische Planung: Wer die Objekte gezielt verteilt, Freibeträge optimal nutzt und Nießbrauch oder Wohnrechte einbezieht, kann Steuern sparen, Nutzung sichern und Erbstreitigkeiten vermeiden. Für Berater bietet dies einen starken Anlass für hochwertige Gestaltungsmandate und langfristige Mandantenbindung.

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