Die Abschreibung, offiziell Absetzung für Abnutzung (AfA) genannt, ist eines der wichtigsten Instrumente für Vermieter und Immobilienbesitzer, um die Steuerlast zu senken. Durch die AfA können Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die Jahre verteilt von der Steuer abgesetzt werden. Wer die Regeln kennt und gezielt gestaltet, kann seine Steuerlast legal optimieren.
1. Grundlagen der AfA
Die AfA verteilt die Kosten einer Immobilie über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer und mindert so den jährlichen steuerpflichtigen Gewinn (§ 7 EstG). Grundsätzlich unterscheidet man zwischen:
- Gebäuden, die zu Wohnzwecken genutzt werden: Die reguläre Abschreibung beträgt derzeit 2% pro Jahr, verteilt über 50 Jahre.
- Denkmalschutz- oder Sanierungsobjekten: Hier können teilweise höhere AfA-Sätze gelten, abhängig von Förderprogrammen und Sanierungsmaßnahmen.
- Gebäuden im Betriebsvermögen: Bei gewerblich genutzten Immobilien gelten häufig andere Nutzungsdauern und AfA-Sätze, die steuerlich angepasst werden müssen.
Die AfA bezieht sich immer nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf das Grundstück, da Grundstücke nicht abnutzbar sind. Ein häufiger Fehler ist die Anwendung der AfA auf den Gesamtpreis inklusive Grundstück, was vom Finanzamt nicht anerkannt wird.
2. Typische Fehler bei der AfA
Viele Eigentümer und Vermieter machen bei der AfA klassische Fehler:
- Falsche Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück: Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil kann abgeschrieben werden.
- Nichtberücksichtigung von Modernisierungen: Kosten für Renovierungen, Modernisierungen oder energetische Maßnahmen können die AfA erhöhen, werden aber oft vergessen oder falsch zugeordnet.
- Fehler bei Denkmal- oder Sanierungsimmobilien: Spezielle Abschreibungsmöglichkeiten werden häufig nicht genutzt, obwohl sie steuerlich attraktiv sind.
- Verwechslung mit sofort absetzbaren Kosten: Reparaturen und Instandhaltungen können sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden, Modernisierungen jedoch müssen über AfA abgeschrieben werden.
3. Gestaltungsspielräume bei der AfA
Richtig genutzt, bietet die AfA mehrere legale Möglichkeiten zur Steueroptimierung:
- Modernisierungen gezielt planen: Investitionen können in Jahren mit hoher Steuerbelastung sinnvoll getätigt werden, um die AfA optimal zu nutzen.
- Abschreibungsmethoden prüfen: Bei Gebäuden mit Sanierungsbedarf oder Denkmalschutz kann die Wahl des passenden AfA-Satzes oder Förderprogramms die Steuerlast deutlich senken.
- Aufteilung von Anschaffungskosten: Wenn eine Immobilie teilweise privat und teilweise vermietet genutzt wird, kann eine korrekte Aufteilung zwischen Nutzungsarten die steuerliche Belastung optimieren.
- AfA in Kombination mit anderen Werbungskosten: Durch geschickte Kombination von AfA, Finanzierungskosten, Reparaturen und Betriebskosten lässt sich die steuerliche Wirkung maximieren.
4. Fazit: AfA als Schlüssel für Steueroptimierung
Die Abschreibung ist mehr als nur ein steuerlicher Buchungsposten. Sie ist ein Planungsinstrument, das Vermietern und Eigentümern langfristig Steuerlasten reduziert. Wer die Grundlagen kennt, typische Fehler vermeidet und Gestaltungsspielräume gezielt nutzt, kann die AfA optimal einsetzen. Für Berater ist dies ein starker Beratungsanlass, um Mandanten langfristig zu begleiten, von der laufenden Vermietung bis hin zu Modernisierungen und geplanten Verkäufen.
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