Eigennutzung vs. Vermietung: steuerliche Folgen beim Verkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist selten nur eine emotionale Entscheidung – fast immer ist er auch ein steuerlicher Prüfstein. Ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet war, macht dabei einen erheblichen Unterschied. Genau hier entsteht ein starker Beratungsanlass: Verkäufer wollen Steuern vermeiden, Käufer müssen mögliche Risiken und Chancen richtig einschätzen.

1. Grundsatz: Wann fällt überhaupt Steuer an?

Beim Verkauf von Immobilien gilt in Deutschland das sogenannte private Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Entscheidend ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf:

• Mehr als 10 Jahre Haltedauer → Verkauf grundsätzlich steuerfrei

• Weniger als 10 Jahre Haltedauer → Verkauf steuerpflichtig, außer es greift die Eigennutzungsregel

Doch genau hier trennt sich der Weg zwischen Eigennutzung und Vermietung.

2. Eigennutzung: Der steuerliche Joker

Wurde die Immobilie selbst bewohnt, kann der Verkaufsgewinn steuerfrei bleiben – auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.

Steuerfreiheit gilt, wenn:

• die Immobilie durchgehend vom Eigentümer selbst genutzt wurde
  oder

• sie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde
  (wichtig: es zählen Kalenderjahre, keine vollen 36 Monate)

Typische Praxisfälle:

• Einzug nach Kauf, Verkauf nach 5 Jahren → steuerfrei

• Selbst genutzt, dann kurzfristig verkauft → steuerfrei

• Teilweise Vermietung (z. B. Einliegerwohnung) → Achtung: anteilige Steuerpflicht möglich

Beratungsbedarf entsteht besonders bei Mischformen, Zweitwohnungen oder vorübergehendem Leerstand.

3. Vermietung: Steuerliche Konsequenzen nicht unterschätzen

Bei vermieteten Immobilien ist die Lage klarer – aber steuerlich oft schmerzhafter.

Innerhalb von 10 Jahren:

• Der Veräußerungsgewinn ist voll steuerpflichtig

• Besteuerung erfolgt mit dem persönlichen Einkommensteuersatz

• Abschreibungen (AfA), die während der Vermietung geltend gemacht wurden, erhöhen indirekt den Gewinn

Nach 10 Jahren:

• Verkauf vollständig steuerfrei

• Unabhängig von Miethöhe oder Abschreibungen

Verkäufer unterschätzen häufig, wie hoch die Steuerlast ausfallen kann – gerade bei stark gestiegenen Immobilienpreisen.

4. Käuferperspektive: Warum die Nutzungshistorie entscheidend ist

Auch Käufer sollten genau hinschauen:

• Plant der Verkäufer einen schnellen Verkauf, kann Steuerdruck den Preis beeinflussen

• Wurde die Immobilie zuletzt selbst genutzt oder vermietet?

• Gibt es Risiken durch teilweise Eigennutzung, z. B. bei Mehrfamilienhäusern?

Für Käufer kann steuerlicher Druck auf Verkäufer Verhandlungsspielräume eröffnen – oder spätere Risiken vermeiden helfen.

5. Fazit: Nutzung entscheidet – Beratung zahlt sich aus

Eigennutzung und Vermietung führen beim Immobilienverkauf zu fundamental unterschiedlichen steuerlichen Ergebnissen. Die 10-Jahres-Frist ist zwar der zentrale Maßstab, aber längst nicht der einzige.

Besonders beratungsrelevant sind:

1. Nutzungswechsel innerhalb der Haltedauer

2. Teilvermietung oder Homeoffice-Nutzung

3. Verkäufe nach Trennung, Erbschaft oder Umzug

4. Steueroptimierung durch Verkaufszeitpunkt

Realitätscheck:

In Baden-Württemberg hat der Eigentümer einer Eigentumswohnung die Wohnung fast acht Jahre selbst genutzt, bevor er sie für einige Monate vermietete und noch im selben Jahr veräußerte. Obwohl zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen, setzte das Finanzamt einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn an. Grundlage war die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis von 87.000 Euro und dem Verkaufspreis von 130.000 Euro, abzüglich der angefallenen Kosten. Der Verkäufer legte dagegen Klage beim Finanzgericht Baden-Württemberg ein – mit Erfolg. Diese Auffassung bestätigte später auch der Bundesfinanzhof in der Revision.

Empfehlung:
Sowohl Verkäufer als auch Käufer sollten vor Vertragsabschluss eine steuerliche Einordnung vornehmen lassen. Kleine Details können hier über fünf- oder sechsstellige Beträge entscheiden.

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