Leerstand, Renovierung, Umbau: Steuerlich richtig behandeln

Für Vermieter können Leerstand, Renovierungen oder Umbauten schnell zu Unsicherheit führen. Welche Kosten lassen sich steuerlich absetzen, wann greift die AfA, und welche Maßnahmen gelten als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand? Wer hier die Regeln kennt, kann seine Steuerlast optimieren und Fehler vermeiden.

1. Leerstand: Keine steuerliche Sperre, aber klare Regeln

Leerstand an sich führt nicht automatisch zu einem Abzugsausfall. Vermieter können auch für ungenutzte Wohnungen weiterhin laufende Kosten als Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören:

• Zinsen für Kredite

• Grundsteuer und Versicherungen

• Betriebskosten wie Wasser, Müll oder Hausmeister

Typischer Fehler: Einige Eigentümer setzen Ausgaben für leerstehende Wohnungen fälschlicherweise nicht an. Wichtig ist, dass die Immobilie verfügbar zur Vermietung ist, um die Kosten steuerlich abzusetzen.

2. Renovierungen: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Renovierungsmaßnahmen müssen korrekt eingeordnet werden:

• Erhaltungsaufwand: Kleinere Reparaturen oder Instandhaltungen wie Malerarbeiten, Austausch von Böden oder Heizungspumpen können sofort im Jahr der Zahlung abgesetzt werden.

• Herstellungskosten: Maßnahmen, die den Standard erhöhen oder die Immobilie erheblich modernisieren, wie Vollsanierungen oder Einbau neuer Heizsysteme, müssen über die AfA abgeschrieben werden.

Typischer Fehler: Renovierungen, die eigentlich den Wert erhöhen, werden als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand gebucht. Das Finanzamt prüft hier genau und kann die Kosten nachträglich umklassifizieren.

3. Umbau: Abgrenzung und steuerliche Behandlung

Umbauten, wie Grundrissänderungen, Anbauten oder Schaffung neuer Wohneinheiten, zählen fast immer zu Herstellungskosten. Sie erhöhen die Nutzfläche, schaffen neuen Wohnwert oder erhöhen die Energieeffizienz über das übliche Maß hinaus.

• Diese Kosten können nicht sofort abgesetzt werden, sondern werden über die AfA verteilt.

• Eine präzise Dokumentation der Maßnahme ist entscheidend, um Nachfragen des Finanzamts zu vermeiden.

Typischer Fehler: Umbauten werden oft als einfache Instandhaltung gebucht, was zu Steuernachzahlungen führen kann.

4. Gestaltungsmöglichkeiten

Vermieter können ihre Steuerlast legal optimieren, wenn sie Maßnahmen strategisch planen:

• Zeitliche Trennung: Kleinere Instandhaltungen sofort absetzen, größere Renovierungen oder Umbauten über AfA verteilen.

• Dokumentation: Rechnungen, Leistungsbeschreibungen und Fotos sichern die korrekte steuerliche Einordnung.

• Planung von Modernisierungen: Gezielte Kombination aus Erhaltungsaufwand und AfA kann die Steuerlast optimal verteilen.

• Leerstand gezielt nutzen: Während leerstehender Phasen geplante Renovierungen durchführen, um steuerliche Vorteile zu nutzen.

5. Fazit: Planung schützt vor Steuerfallen

Leerstand, Renovierung und Umbau bergen steuerliche Chancen, aber auch Risiken. Wer die Maßnahmen korrekt einordnet, sorgfältig dokumentiert und strategisch plant, kann Steuern sparen und Konflikte mit dem Finanzamt vermeiden. Für Berater ist dies ein idealer Beratungsanlass, um Vermieter langfristig zu begleiten und bei laufender Besteuerung sowie Modernisierungen Sicherheit zu geben.

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