Liebhaberei bei Vermietung – ab wann wird es kritisch?

Für viele Vermieter klingt der Begriff „Liebhaberei“ harmlos – doch steuerlich kann er erhebliche Konsequenzen haben. Das Finanzamt prüft regelmäßig, ob eine Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird oder eher aus privaten Motiven erfolgt. Werden Verluste über mehrere Jahre hinweg immer wieder geltend gemacht, kann dies schnell als Liebhaberei eingestuft werden – mit dem Effekt, dass die Verluste steuerlich nicht anerkannt werden.

1. Was ist Liebhaberei?

Liebhaberei liegt vor, wenn eine Tätigkeit nicht mit der Absicht betrieben wird, nachhaltig Gewinne zu erzielen. Bei Immobilienvermietung kann das der Fall sein, wenn:

• Über Jahre hinweg dauerhafte Verluste entstehen, die steuerlich geltend gemacht werden.

• Keine realistische Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist, z. B. weil Mieteinnahmen dauerhaft niedriger sind als die laufenden Kosten.

• Investitionen oder Renovierungen regelmäßig zu Verlusten führen, ohne dass ein realistischer Ausgleich zu erwarten ist.

Das Finanzamt akzeptiert nur Tätigkeiten, die wirtschaftlich nachvollziehbar und auf Gewinnerzielung ausgerichtet sind.

2. Typische Fallstricke bei Vermietung

• Langfristiger Leerstand: Wenn Wohnungen dauerhaft unvermietet bleiben, steigt das Risiko einer Liebhabereiprüfung.

• Übermäßige Modernisierungskosten: Hohe Investitionen ohne realistische Aussicht auf Mieterträge können negativ gewertet werden.

• Niedrige Mieteinnahmen: Mieten deutlich unter dem Marktwert oder an Familienangehörige können das Finanzamt skeptisch machen.

• Dauerhafte Verlustrechnung: Mehrere Jahre hintereinander Verluste geltend machen, ohne dass eine künftige Gewinnerzielung wahrscheinlich ist.

3. Gestaltungsmöglichkeiten und Absicherung

Vermieter können Maßnahmen ergreifen, um die Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen und das Risiko von Liebhaberei zu reduzieren:

• Wirtschaftliche Planung dokumentieren: Kostenkalkulation, Mieterwartungen und Investitionsplanung belegen.

• Marktmiete berücksichtigen: Faire Mieten entsprechend der ortsüblichen Vergleichswerte setzen.

• Renovierungen und Investitionen begründen: Alle Maßnahmen klar mit Ertragssteigerung oder Werterhalt begründen.

• Verluste begrenzen: Dauerhafte Verluste vermeiden oder durch spätere Mieterhöhungen und Wertsteigerungen ausgleichen.

4. Fazit: Liebhaberei ernst nehmen

Die Einstufung als Liebhaberei kann dazu führen, dass Verluste aus Vermietung steuerlich nicht anerkannt werden, was die Steuerlast erheblich erhöhen kann. Eine sorgfältige Planung, nachvollziehbare Gewinnerzielungsabsicht und Dokumentation sind entscheidend, um Vermietung als wirtschaftlich motivierte Tätigkeit darzustellen. Für Berater bietet dies einen klaren Ansatzpunkt, Vermieter langfristig zu begleiten, Risiken zu minimieren und steuerliche Sicherheit zu schaffen.

Realitätscheck:

Kaufen Sie eine Wohnung und finanzieren diese vollständig über einen Kredit, kann die Vermietung als Liebhaberei gelten, wenn langfristig kein Gewinn erzielt wird. Ergibt eine Prognose, dass erst nach etwa zehn Jahren ein Überschuss entsteht, weil zunächst Zinsen und Tilgung zu zahlen sind, stuft das Finanzamt die Vermietung bis dahin als Liebhaberei ein.

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