Verkauf geerbter Immobilien: Steuerfallen und Gestaltungsmöglichkeiten

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann für Erben attraktiv sein, birgt aber auch steuerliche Stolperfallen. Anders als beim selbst gekauften Eigentum gelten hier besondere Regeln, die häufig missverstanden werden. Wer frühzeitig die steuerlichen Rahmenbedingungen kennt, kann erhebliche Steuerlasten vermeiden und Gestaltungsspielräume sinnvoll nutzen.

1. Steuerliche Grundlage beim geerbten Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie gelten grundsätzlich die Regeln für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG – mit einem entscheidenden Unterschied: die Haltedauer wird auf den Erblasser übertragen. Das bedeutet: Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Erwerb durch den Erben, sondern mit dem ursprünglichen Kaufvertrag des Verstorbenen.

Häufige Fehlannahmen:

• Die Frist beginne erst mit dem Erbfall oder der Eintragung ins Grundbuch – das stimmt nicht.

• Nach Erbschaft könne die Immobilie sofort steuerfrei verkauft werden – das ist nur dann richtig, wenn die 10-Jahres-Frist des Erblassers bereits abgelaufen ist oder die Eigennutzungsregeln greifen.

2. Steuerfallen bei geerbten Immobilien

Erben unterschätzen oft die steuerlichen Konsequenzen, besonders wenn die Immobilie kurzfristig nach dem Erbfall verkauft wird. Typische Fallen sind:

• Noch nicht abgelaufene 10-Jahres-Frist: Der Verkauf erfolgt innerhalb der 10 Jahre seit Anschaffung durch den Erblasser, sodass der Gewinn steuerpflichtig ist.

• Mischformen bei Eigennutzung: Wurde die Immobilie vom Erblasser selbst genutzt, kann die Steuerfreiheit greifen, wenn die Nutzungsvoraussetzungen erfüllt sind. War die Immobilie hingegen vermietet, besteht bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist eine volle Steuerpflicht.

• Teilvermietungen oder Renovierungen: Wertsteigerungen durch Renovierungen oder Teilvermietungen können die steuerliche Bemessungsgrundlage erhöhen, wenn die Steuerpflicht greift.

Diese Punkte werden oft übersehen, weil viele Erben die Historie der Immobilie nicht genau kennen.

3. Gestaltungsmöglichkeiten für Erben

Trotz dieser Fallstricke gibt es legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu optimieren:

• Haltedauer prüfen: Da die Haltedauer des Erblassers zählt, lohnt es sich genau zu prüfen, ob die 10-Jahres-Frist bereits abgelaufen ist.

• Eigennutzung planen: Wenn der Erbe die Immobilie selbst bewohnt, kann er unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerfreiheit nutzen. Dabei zählen auch hier wieder Kalenderjahre: das Verkaufsjahr und die zwei vorherigen Jahre müssen der Eigennutzung dienen.

• Teilverkauf oder Vermietung: Bei größeren Immobilien kann eine geschickte Aufteilung in selbstgenutzte und vermietete Einheiten steuerliche Vorteile bringen.

• Timing des Verkaufs: Ein geplanter Verkauf nach Ablauf der Frist oder nach einer Phase der Eigennutzung kann die Steuerlast deutlich senken.

Eine individuelle steuerliche Beratung ist hier besonders wertvoll, da bereits kleine Unterschiede in der Nutzung oder im Zeitpunkt des Verkaufs zu erheblichen Steuerunterschieden führen können.

4. Fazit: Beratung zahlt sich aus

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist steuerlich komplexer als ein „normaler“ Immobilienverkauf. Die Haltedauer des Erblassers, Eigennutzung, Vermietung und Zeitpunkt des Verkaufs entscheiden über Steuerfreiheit oder Steuerpflicht. Wer die Regeln kennt und frühzeitig die eigenen Gestaltungsmöglichkeiten prüft, kann nicht nur Risiken vermeiden, sondern auch finanzielle Vorteile realisieren.

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